Los decretos de vivienda de 2026: qué cambia para propietarios residentes y no residentes

Lo que es oficial hoy

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley, tras el desahucio de una mujer de 87 años en Madrid el 23 de septiembre. La ministra de Vivienda calificó el acceso a la vivienda como el principal problema de los españoles y pidió al Congreso una convalidación rápida.

Decreto 1: Real Decreto-ley 26/2026 (en el BOE)

• Desahucios. El escudo para hogares vulnerables sin alternativa habitacional se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030. No se aplica cuando el demandante es una persona física con dos viviendas o menos, y la administración compensa al propietario hasta la renta no percibida (art. 2).
• Alquiler de temporada y de habitaciones. Causa real y acreditable para el alquiler temporal; en general no más de 12 meses; más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes lo convierten en arrendamiento habitual. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo (art. 3).
• Prórroga y tope de renta. Prórroga extraordinaria de los contratos y tope del 2 % en la actualización anual mientras dure la medida. Moncloa la describe como una prórroga de dos años para los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
• Fiscalidad del arrendador residente. Nuevas reducciones del 50 al 100 % del rendimiento neto según el nivel de renta, la zona tensionada y la continuidad del inquilino, y una deducción de hasta el 10 % de la renta para inquilinos de rentas bajas y medias (art. 6).
• Inversores. Prohibición de compras especulativas por parte de fondos hasta el 31 de diciembre de 2028 (con excepciones, por ejemplo para compradores que se adhieran a un código de buenas prácticas), mayor gravamen a los beneficios no distribuidos de las SOCIMI residenciales, IVA del 10 % a los apartamentos turísticos y certificación registral obligatoria de la condición de gran tenedor (más de diez inmuebles residenciales).

Decreto 2: Real Decreto-ley 27/2026 (estabilidad de los contratos, en el BOE desde el 1 de octubre)

El segundo decreto modifica un solo artículo de la ley de alquileres (LAU, art. 10) y nada más. No toca los impuestos. Entra en vigor el 2 de octubre de 2026.

• Renovación automática. Cumplido el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga solo por plazos sucesivos de cinco años (siete para empresas), salvo que el arrendador avise con seis meses de antelación o el arrendatario con dos.
• Indemnización si el arrendador no renueva. El arrendador que comunique válidamente que no prorroga debe pagar al inquilino al menos doce mensualidades de renta de una vivienda análoga, calculada siempre que sea posible con el sistema estatal de referencia de precios, y nunca menos de una mensualidad por cada año de residencia del inquilino. Se paga al entregar la vivienda.
• Contratos vigentes. La nueva redacción se aplica a los contratos ya en vigor. Los contratos a los que les queden menos de seis meses tienen una regla transitoria propia sobre el preaviso del arrendador, que aquí no detallamos.
• Más tiempo para inquilinos vulnerables. Con informe de servicios sociales, el inquilino puede pedir un año extra, que un gran tenedor debe aceptar. En zonas tensionadas declaradas puede pedir prórrogas anuales de hasta tres años.
• Encaje con el decreto 1. La prórroga extraordinaria del decreto 1 no se aplica cuando procede esta renovación. Si se aplica a un contrato cuyo arrendador había comunicado válidamente la no prórroga, el contrato termina al acabar esa prórroga y se debe la indemnización salvo que opere una excepción.

Cuándo no se debe indemnización

El decreto enumera seis casos, que el arrendador debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:

• El arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, un familiar hasta el segundo grado o su cónyuge tras separación o divorcio. Si en tres meses desde la entrega no la ocupan, se debe la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en el piso más de seis de los últimos doce meses, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares).
• El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio y puede ocuparla.
• Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre el mismo piso que garantice cinco años (siete si el arrendador es una empresa) y respete las reglas de renta del art. 17.6.
• Otra circunstancia justificada en la que el arrendador acredite vulnerabilidad.

Cómo tributa un propietario no residente

Esta sección y el ejemplo siguiente se refieren a propietarios personas físicas; las sociedades tienen su propia sección más abajo. Los residentes pagan IRPF sobre el rendimiento neto, con escala progresiva. Los no residentes sin establecimiento permanente pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que funciona de otra manera:

Leyendo las dos normas juntas: el decreto modifica el IRPF, y el IRNR dice que su base imponible se determina con las reglas del IRPF sin las reducciones. Así, según el texto literal, los no residentes no reciben ninguno de los nuevos alivios. Es nuestra lectura de las leyes, no asesoramiento fiscal; un asesor debe confirmarla para tu caso.

Qué hace con la rentabilidad: un ejemplo

Un piso de 250.000 € alquilado a 1.200 € al mes: 14.400 € al año, una rentabilidad bruta del 5,8 %, con 2.400 € anuales de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones). Los supuestos son nuestros y deliberadamente simples: sin vacíos, tipo marginal del 30 % para el residente.

Nada en el decreto sube el impuesto del no residente. Lo que cambia es todo lo que lo rodea: la renta solo puede subir un 2 % anual mientras dure el tope, al inquilino es más difícil sustituirlo y el propietario residente de al lado se queda con mucho más de la misma renta. Cada punto de diferencia fiscal pesa más cuando la renta está congelada. La rentabilidad no se hunde; crece la desventaja relativa de ser propietario desde fuera.

Si compras a través de una sociedad (SL, SA, SE o una empresa extranjera)

Muchos no residentes tienen su inmueble en España a través de una sociedad, y los decretos tratan al arrendador persona jurídica de forma distinta al particular. Cinco cosas cambian, todas según los textos oficiales:

• Otro impuesto distinto. Una sociedad española (SL, SA, SE) paga el Impuesto sobre Sociedades sobre su beneficio neto: el 25 % como tipo general, o una escala menor (17 % sobre los primeros 50.000 € y 20 % por encima) para las que facturaron menos de 1 millón de euros el ejercicio anterior. Que una sociedad patrimonial pueda aplicarla depende de su actividad: consúltalo. Las nuevas reducciones del 50 al 100 % del decreto 1 son del IRPF, así que la sociedad no las recibe. La sociedad cuya actividad principal sea arrendar al menos ocho viviendas puede acogerse a un régimen especial que bonifica un 40 % la cuota por esa renta (Ley del Impuesto sobre Sociedades, arts. 48–49); el decreto 1 vincula una medida de IVA a ese régimen.
• Una sociedad extranjera que alquila inmuebles en España sin establecimiento permanente tributa como no residente: 24 %, o 19 % si es una entidad de la UE/EEE con intercambio de información, y solo las entidades UE/EEE pueden deducir los gastos vinculados a la renta española. El gravamen especial anual del 3 % sobre el valor catastral solo afecta a entidades residentes en paraísos fiscales, no a una sociedad extranjera ordinaria.
• Reglas de alquiler más estrictas. El arrendador persona jurídica tiene un plazo mínimo de siete años y prórrogas de siete años, y la excepción «necesito la vivienda para mí» a la indemnización de doce mensualidades existe solo para personas físicas. Quien tenga —persona física o jurídica— más de diez inmuebles urbanos residenciales (o más de 1.500 m² de vivienda) es gran tenedor, con obligaciones añadidas: debe aceptar el año extra del inquilino vulnerable y acreditar la condición en el Registro de la Propiedad. Las comunidades pueden bajar el umbral a cinco viviendas en zonas tensionadas.
• Desahucios. Una sociedad no puede invocar su propia vulnerabilidad para evitar la suspensión de un desahucio, y la compensación estatal por desahucios suspendidos alcanza a personas físicas y a sociedades de alquiler asequible o social, no a un arrendador societario ordinario (decreto 1, art. 2).
• Una segunda capa de impuestos. Los beneficios que se te distribuyan tributan otra vez, en España o donde vivas. No hemos modelado esa capa.

Así que la sociedad no te libra de los decretos: cambia un conjunto de reglas por otro. Conviene que un asesor español modele la estructura antes de comprar, con el número real de viviendas, el tipo de contrato y dónde residen los socios.

Qué significa, según tu perfil

• Propietario no residente. Calcula la rentabilidad neta con tus gastos reales, el tope del 2 % y un horizonte largo con el mismo inquilino. Apunta en la agenda la fecha del preaviso: seis meses antes del vencimiento. Solo una persona física que vaya a vivir de verdad en el piso (o alojar a un familiar) evita la indemnización; una empresa arrendadora tiene bloques de siete años y no tiene esa excepción.
• Inquilino extranjero o nómada digital. Más seguridad, pero quizá menos pisos si pequeños propietarios venden o salen del mercado. Se cierran los alquileres temporales sin causa real, algo relevante si dependes de contratos «de temporada».
• Comprador. La prohibición a fondos apunta a personas jurídicas, no a particulares. Comprar un piso alquilado significa heredar su contrato, y la indemnización pasa al comprador, así que pide el contrato y sus fechas antes de firmar.
• ¿Te planteas vivir en España? La residencia fiscal suma ahora una ventaja en las rentas de alquiler. Nuestra guía de residencia fiscal explica cómo se decide y qué cuesta.

Pregunta antes de decidir

• ¿Mi contrato entra en alguna de las seis excepciones y tengo en la agenda la fecha del preaviso de seis meses?
• ¿Están realmente vetadas las reducciones a los no residentes de la UE/EEE ante la jurisprudencia de igualdad de trato? (El art. 24.6 les da deducción de gastos, no reducciones.)
• ¿La escala más alta de imputación de rentas desde 2027 (1,1 a 3 % del valor catastral) alcanza a los no residentes con inmuebles vacíos? El IRNR remite a las reglas del IRPF; no lo hemos verificado.
• ¿Qué normas autonómicas se aplican si mi piso está en zona tensionada?

Qué vigilar esta semana

1. La votación en el Congreso de ambos decretos (prevista el 2 de octubre) y si siguen como proyectos de ley, donde caben enmiendas.
2. Cómo se calcula la indemnización en la práctica (índice estatal de referencia) y cómo interpretan los tribunales las seis excepciones.
3. Las medidas autonómicas en zonas tensionadas.

España sigue siendo uno de los mejores lugares de Europa para tener una vivienda, y las reglas aún se están escribiendo. La jugada lúcida no es ni el pánico ni el oportunismo: es calcular tu rentabilidad neta con el estatus fiscal que realmente tienes y elegir tu estructura con criterio. Si la variable es el estatus, es una que puedes cambiar.

Este artículo recoge lo que dicen los textos oficiales a 1 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal. Consulta con un abogado o asesor fiscal español antes de actuar.