Los decretos de vivienda de 2026: qué cambia para propietarios residentes y no residentes

Lo que es oficial hoy

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley, tras el desahucio de una mujer de 87 años en Madrid el 23 de septiembre. La ministra de Vivienda calificó el acceso a la vivienda como el principal problema de los españoles y pidió al Congreso una convalidación rápida.

Decreto 1: Real Decreto-ley 26/2026 (en el BOE)

• Desahucios. El escudo para hogares vulnerables sin alternativa habitacional se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030. No se aplica cuando el demandante es una persona física con dos viviendas o menos, y la administración compensa al propietario hasta la renta no percibida (art. 2).
• Alquiler de temporada y de habitaciones. Causa real y acreditable para el alquiler temporal; en general no más de 12 meses; más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes lo convierten en arrendamiento habitual. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo (art. 3).
• Prórroga y tope de renta. Prórroga extraordinaria de los contratos y tope del 2 % en la actualización anual mientras dure la medida. Moncloa la describe como una prórroga de dos años para los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
• Fiscalidad del arrendador residente. Nuevas reducciones del 50 al 100 % del rendimiento neto según el nivel de renta, la zona tensionada y la continuidad del inquilino, y una deducción de hasta el 10 % de la renta para inquilinos de rentas bajas y medias (art. 6).
• Inversores. Prohibición de compras especulativas por parte de fondos hasta el 31 de diciembre de 2028 (con excepciones, por ejemplo para compradores que se adhieran a un código de buenas prácticas), mayor gravamen a los beneficios no distribuidos de las SOCIMI residenciales, IVA del 10 % a los apartamentos turísticos y certificación registral obligatoria de la condición de gran tenedor (más de diez inmuebles residenciales).

Decreto 2: estabilidad de los contratos (aprobado, no está en el BOE)

El propio Gobierno lo resume como «medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual» y dice que plantea la renovación automática de los contratos de alquiler, con salvaguardas por distintas circunstancias. Es todo lo que Moncloa ha dicho públicamente. El texto no está en el BOE.

Lo que todavía es solo prensa

El País, ABC, El Mundo, elDiario.es y Expansión informan de que, con el segundo decreto, el propietario que no renueve tendría que indemnizar al inquilino con doce mensualidades. Puede que sea cierto, pero aún no podemos citarlo de una fuente oficial. Todo lo que sigue y depende de ello va marcado como si se confirma.

Cómo tributa un propietario no residente

Los residentes pagan IRPF sobre el rendimiento neto, con escala progresiva. Los no residentes sin establecimiento permanente pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que funciona de otra manera:

Leyendo las dos normas juntas: el decreto modifica el IRPF, y el IRNR dice que su base imponible se determina con las reglas del IRPF sin las reducciones. Así, según el texto literal, los no residentes no reciben ninguno de los nuevos alivios. Es nuestra lectura de las leyes, no asesoramiento fiscal; un asesor debe confirmarla para tu caso.

Qué hace con la rentabilidad: un ejemplo

Un piso de 250.000 € alquilado a 1.200 € al mes: 14.400 € al año, una rentabilidad bruta del 5,8 %, con 2.400 € anuales de gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones). Los supuestos son nuestros y deliberadamente simples: sin vacíos, tipo marginal del 30 % para el residente.

Nada en el decreto sube el impuesto del no residente. Lo que cambia es todo lo que lo rodea: la renta solo puede subir un 2 % anual mientras dure el tope, al inquilino es más difícil sustituirlo y el propietario residente de al lado se queda con mucho más de la misma renta. Cada punto de diferencia fiscal pesa más cuando la renta está congelada. La rentabilidad no se hunde; crece la desventaja relativa de ser propietario desde fuera.

Qué significa, según tu perfil

• Propietario no residente. Calcula la rentabilidad neta con tus gastos reales, el tope del 2 % y un horizonte largo con el mismo inquilino. Revisa los contratos que terminen antes de 2028 y pregunta si tu residencia fiscal o una estructura de titularidad cambian el resultado.
• Inquilino extranjero o nómada digital. Más seguridad, pero quizá menos pisos si pequeños propietarios venden o salen del mercado. Se cierran los alquileres temporales sin causa real, algo relevante si dependes de contratos «de temporada».
• Comprador. La prohibición a fondos apunta a personas jurídicas, no a particulares. Para un particular, lo importante es con qué estatus fiscal compra.
• ¿Te planteas vivir en España? La residencia fiscal suma ahora una ventaja en las rentas de alquiler. Nuestra guía de residencia fiscal explica cómo se decide y qué cuesta.

Pregunta antes de decidir

• ¿El texto final del segundo decreto se aplica a mis contratos vigentes y desde cuándo?
• ¿Están realmente vetadas las reducciones a los no residentes de la UE/EEE ante la jurisprudencia de igualdad de trato? (El art. 24.6 les da deducción de gastos, no reducciones.)
• ¿La escala más alta de imputación de rentas desde 2027 (1,1 a 3 % del valor catastral) alcanza a los no residentes con inmuebles vacíos? El IRNR remite a las reglas del IRPF; no lo hemos verificado.
• ¿Qué normas autonómicas se aplican si mi piso está en zona tensionada?

Qué vigilar esta semana

1. El texto del segundo decreto en el BOE.
2. La votación en el Congreso de ambos decretos (prevista el 2 de octubre) y si siguen como proyectos de ley, donde caben enmiendas.
3. Las medidas autonómicas en zonas tensionadas.

España sigue siendo uno de los mejores lugares de Europa para tener una vivienda, y las reglas aún se están escribiendo. La jugada lúcida no es ni el pánico ni el oportunismo: es calcular tu rentabilidad neta con el estatus fiscal que realmente tienes y elegir tu estructura con criterio. Si la variable es el estatus, es una que puedes cambiar.

Este artículo recoge lo que dicen los textos oficiales a 30 de septiembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal. Consulta con un abogado o asesor fiscal español antes de actuar.