Spaniens Wohnungsdekrete 2026: Was sich für ansässige und nicht ansässige Vermieter ändert

Was heute amtlich ist

Der spanische Ministerrat hat am 29. September 2026 zwei Dekretgesetze (Reales decretos-ley) beschlossen, nachdem am 23. September in Madrid eine 87-jährige Frau zwangsgeräumt worden war. Die Wohnungsbauministerin nannte den Zugang zu Wohnraum das Hauptproblem der Spanier und bat das Parlament um eine rasche Bestätigung.

Dekret 1: Real Decreto-ley 26/2026 (im BOE)

• Zwangsräumungen. Der Schutz für schutzbedürftige Haushalte ohne Wohnalternative wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Er gilt nicht, wenn der Kläger eine natürliche Person mit höchstens zwei Wohnungen ist, und die Behörden entschädigen den Eigentümer bis zur Höhe der entgangenen Miete (Art. 2).
• Saison- und Zimmervermietung. Für die befristete Vermietung braucht es einen echten, nachweisbaren Grund; in der Regel höchstens 12 Monate; mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Parteien machen daraus einen normalen Mietvertrag. Die Summe der Zimmermieten darf die Miete der ganzen Wohnung nicht übersteigen (Art. 3).
• Verlängerung und Mietdeckel. Eine außerordentliche Verlängerung der Mietverhältnisse und eine Begrenzung der jährlichen Anpassung auf 2 Prozent, solange die Maßnahme gilt. La Moncloa beschreibt sie als zweijährige Verlängerung für Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden.
• Steuern für ansässige Vermieter. Neue Ermäßigungen von 50 bis 100 Prozent des Netto-Mieteinkommens, je nach Mietniveau, angespanntem Wohnungsmarkt und Kontinuität des Mieters, dazu ein Abzug von bis zu 10 Prozent der Miete für Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen (Art. 6).
• Investoren. Ein Verbot spekulativer Käufe durch Fonds bis zum 31. Dezember 2028 (mit Ausnahmen, etwa für Käufer, die einen Verhaltenskodex unterzeichnen), ein höherer Steuersatz auf nicht ausgeschüttete Wohnungseinkünfte der SOCIMI (börsennotierte Immobiliengesellschaften), 10 Prozent Mehrwertsteuer auf Ferienapartments und eine Pflichtbescheinigung im Grundbuch für den Status als „Großvermieter“ (mehr als zehn Wohnimmobilien).

Dekret 2: Real Decreto-ley 27/2026 (Stabilität der Mietverträge, seit 1. Oktober im BOE)

Das zweite Dekret ändert genau einen Artikel des spanischen Mietrechts (LAU, Art. 10) und sonst nichts. Steuern berührt es nicht. Es tritt am 2. Oktober 2026 in Kraft.

• Automatische Verlängerung. Nach der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist) verlängert sich der Vertrag von selbst um jeweils fünf Jahre (sieben bei Gesellschaften), es sei denn, der Vermieter kündigt sechs Monate vorher oder der Mieter zwei Monate vorher.
• Entschädigung, wenn der Vermieter nicht verlängert. Ein Vermieter, der wirksam die Nichtverlängerung mitteilt, schuldet dem Mieter mindestens zwölf Monatsmieten für eine vergleichbare Wohnung, nach Möglichkeit berechnet am staatlichen Mietpreis-Referenzindex, und nie weniger als eine Monatsmiete pro Jahr, das der Mieter dort gewohnt hat. Sie wird bei Übergabe der Schlüssel gezahlt.
• Bestehende Verträge. Die neue Fassung gilt auch für laufende Mietverträge. Für Verträge mit weniger als sechs Monaten Restlaufzeit gibt es eine eigene Übergangsregel zur Mitteilung des Vermieters, die wir hier nicht im Detail aufführen.
• Mehr Zeit für schutzbedürftige Mieter. Mit einem Bericht der Sozialdienste kann ein Mieter ein zusätzliches Jahr beantragen, das ein Großvermieter akzeptieren muss. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten kann er jährliche Verlängerungen von bis zu drei Jahren beantragen.
• Zusammenspiel mit Dekret 1. Die außerordentliche Verlängerung aus Dekret 1 gilt nicht, wo die neue Verlängerung greift. Gilt sie für einen Vertrag, bei dem der Vermieter die Nichtverlängerung wirksam mitgeteilt hatte, endet der Vertrag mit Ablauf dieser Verlängerung, und die Entschädigung ist fällig, sofern keine Ausnahme greift.

Wann keine Entschädigung fällig ist

Das Dekret nennt sechs Fälle, die der Vermieter in der Mitteilung ausdrücklich, ausführlich und schriftlich angeben muss:

• Ein Vermieter als natürliche Person braucht die Wohnung als dauerhaften Wohnsitz für sich, einen Verwandten bis zum zweiten Grad oder den Ex-Ehepartner nach Trennung oder Scheidung. Wird sie binnen drei Monaten nach Übergabe nicht von ihnen bezogen, wird die Entschädigung fällig.
• Der Mieter hat in den letzten zwölf Monaten mehr als sechs Monate nicht in der Wohnung gewohnt, außer die Abwesenheit ist begründet (Gesundheit, Arbeit, Studium, Pflege von Angehörigen).
• Der Mieter besitzt in derselben Gemeinde eine andere geeignete Wohnung und kann sie beziehen.
• Die Parteien schließen einen neuen Mietvertrag über den Hauptwohnsitz.
• Der Mieter lehnt ein förmliches Angebot für einen neuen Vertrag über dieselbe Wohnung ab, das fünf Jahre (sieben bei einem Vermieter in Gesellschaftsform) zusichert und die Mietregeln aus Art. 17.6 einhält.
• Ein anderer begründeter Umstand, bei dem der Vermieter eine eigene Schutzbedürftigkeit nachweist.

Wie ein nicht ansässiger Vermieter besteuert wird

Dieser Abschnitt und das Beispiel darunter betreffen Privatpersonen als Vermieter; Gesellschaften haben weiter unten einen eigenen Abschnitt. Ansässige zahlen Einkommensteuer (IRPF) auf die Nettomiete nach einem progressiven Tarif. Nicht Ansässige ohne Betriebsstätte zahlen die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), die anders funktioniert:

Liest man beide Gesetze zusammen: Das Dekret ändert die IRPF, und die IRNR sagt, ihre Bemessungsgrundlage werde nach den IRPF-Regeln ohne die Ermäßigungen ermittelt. Nach dem Wortlaut erhalten Nichtansässige also keine der neuen Entlastungen. Das ist unsere Lesart der Gesetze, keine Steuerberatung; ein Berater sollte sie für deinen Fall bestätigen.

Was das mit der Rendite macht: ein Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 250.000 €, vermietet für 1.200 € im Monat: 14.400 € im Jahr, 5,8 Prozent Bruttorendite, bei 2.400 € jährlichen abziehbaren Kosten (Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Reparaturen). Die Annahmen sind unsere und bewusst einfach: kein Leerstand, 30 Prozent Grenzsteuersatz für den Ansässigen.

Nichts im Dekret erhöht die Steuer eines Nichtansässigen. Es ändert sich alles drumherum: Die Miete darf, solange der Deckel gilt, nur um höchstens 2 Prozent im Jahr steigen, der Mieter ist schwerer zu ersetzen, und der ansässige Eigentümer nebenan behält von derselben Miete deutlich mehr. Jeder Steuerpunkt Unterschied zählt mehr, wenn die Einnahmen eingefroren sind. Die Rendite bricht nicht ein; der relative Nachteil, aus dem Ausland zu vermieten, wächst.

Wenn du über eine Gesellschaft besitzt (SL, SA, SE oder eine ausländische Firma)

Viele Nichtansässige halten ihre spanische Immobilie über eine Gesellschaft, und die Dekrete behandeln einen Vermieter in Gesellschaftsform anders als eine Privatperson. Fünf Dinge ändern sich, alle nach den amtlichen Texten:

• Wieder eine andere Steuer. Eine spanische Gesellschaft (SL, SA, SE) zahlt Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades) auf ihren Nettogewinn: 25 % als Regelsatz oder eine niedrigere Staffel (17 % auf die ersten 50.000 € und 20 % darüber) für Gesellschaften mit unter 1 Million Euro Umsatz im Vorjahr. Ob eine vermögensverwaltende Gesellschaft sie nutzen kann, hängt von ihrer Tätigkeit ab; frag nach. Die neuen Ermäßigungen von 50 bis 100 % aus Dekret 1 gehören zur Einkommensteuer, eine Gesellschaft bekommt sie also nicht. Eine Gesellschaft, deren Haupttätigkeit die Vermietung von mindestens acht Wohnungen ist, kann ein Sonderregime wählen, das die Steuer auf diese Mieteinkünfte um 40 % senkt (Körperschaftsteuergesetz, Art. 48–49); Dekret 1 knüpft eine Mehrwertsteuermaßnahme an dieses Regime.
• Eine ausländische Gesellschaft, die spanische Immobilien vermietet, ohne Betriebsstätte wird als Nichtansässige besteuert: 24 %, oder 19 % bei einer EU/EWR-Einheit mit Informationsaustausch, und nur EU/EWR-Einheiten können Ausgaben abziehen, die mit den spanischen Einkünften zusammenhängen. Die besondere jährliche Abgabe von 3 % auf den Katasterwert trifft nur Einheiten mit Sitz in einer Steueroase, nicht eine gewöhnliche ausländische Gesellschaft.
• Strengere Mietregeln. Ein Vermieter in Gesellschaftsform hat eine Mindestlaufzeit von sieben Jahren und Sieben-Jahres-Verlängerungen, und die Ausnahme „Ich brauche die Wohnung selbst“ von der Entschädigung von zwölf Monatsmieten gibt es nur für natürliche Personen. Wer, als Person oder Gesellschaft, mehr als zehn städtische Wohnimmobilien (oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche) besitzt, ist gran tenedor (Großvermieter) mit zusätzlichen Pflichten: Er muss das Zusatzjahr eines schutzbedürftigen Mieters akzeptieren, und der Status muss im Grundbuch bescheinigt werden. Die Regionen können die Schwelle in angespannten Märkten auf fünf Wohnungen senken.
• Zwangsräumungen. Eine Gesellschaft kann sich nicht auf die eigene Schutzbedürftigkeit berufen, um die Aussetzung einer Räumung zu verhindern, und die staatliche Entschädigung für ausgesetzte Räumungen geht an Privatpersonen und an Gesellschaften im bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbau, nicht an einen gewöhnlichen Vermieter in Gesellschaftsform (Dekret 1, Art. 2).
• Eine zweite Steuerschicht. Gewinne, die an dich ausgeschüttet werden, werden erneut besteuert, in Spanien oder dort, wo du lebst. Diese Schicht haben wir nicht durchgerechnet.

Eine Gesellschaft bringt dich also nicht an den Dekreten vorbei; sie tauscht ein Regelwerk gegen ein anderes. Lass die Struktur vor dem Kauf von einem spanischen Berater durchrechnen, mit der echten Zahl der Wohnungen, der Vertragsart und dem Wohnsitz der Eigentümer.

Was das für dich bedeutet, je nach Profil

• Nicht ansässiger Vermieter. Rechne die Nettorendite mit deinen echten Kosten, dem 2-Prozent-Deckel und einem langen Mieterhorizont. Trage das Mitteilungsdatum in den Kalender ein: sechs Monate vor Ende der Laufzeit. Nur eine natürliche Person, die wirklich selbst einzieht (oder einen Verwandten unterbringt), entgeht der Entschädigung; ein Vermieter in Gesellschaftsform hat Sieben-Jahres-Blöcke und diese Ausnahme nicht.
• Ausländischer Mieter oder Digital Nomad. Mehr Sicherheit, aber möglicherweise weniger Wohnungen, wenn Kleineigentümer verkaufen oder den Markt verlassen. Kurzvermietungen ohne echten Grund werden unterbunden, was relevant ist, wenn du auf „befristete“ Verträge angewiesen bist.
• Käufer. Das Fondsverbot zielt auf juristische Personen, nicht auf Privatpersonen. Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt ihren Mietvertrag, und die Entschädigung geht auf den Käufer über. Verlange also vor der Unterschrift den Vertrag mit seinen Daten.
• Überlegst du, in Spanien zu leben? Der Steuerwohnsitz bringt jetzt einen zusätzlichen Vorteil bei Mieteinkünften. Unser Leitfaden zum Steuerwohnsitz erklärt, wie er bestimmt wird und was er kostet.

Frage, bevor du entscheidest

• Fällt mein Vertrag unter eine der sechs Ausnahmen, und steht das Mitteilungsdatum sechs Monate vorher im Kalender?
• Sind die Ermäßigungen für Nichtansässige aus EU/EWR angesichts der Rechtsprechung zur Gleichbehandlung wirklich versperrt? (Art. 24.6 gewährt ihnen Ausgabenabzug, keine Ermäßigungen.)
• Erfasst die höhere Staffel der Einkünfteimputation ab 2027 (1,1 bis 3 Prozent des Katasterwerts) auch nicht ansässige Eigentümer leerstehender Immobilien? Die IRNR verweist auf IRPF-Regeln; wir haben das nicht verifiziert.
• Welche regionalen Regeln gelten, wenn meine Wohnung in einer „angespannten“ Zone liegt?

Was du diese Woche im Blick behalten solltest

1. Die Abstimmung im Parlament über beide Dekrete (erwartet am 2. Oktober) und ob sie als Gesetzentwürfe weiterlaufen, wo Änderungsanträge möglich sind.
2. Wie die Entschädigung in der Praxis berechnet wird (staatlicher Referenzindex) und wie die Gerichte die sechs Ausnahmen auslegen.
3. Regionale Maßnahmen in angespannten Wohnungsmärkten.

Spanien bleibt einer der lebenswertesten Orte Europas, um ein Zuhause zu besitzen, und die Regeln werden noch geschrieben. Der klare Blick heißt weder Panik noch Opportunismus: Rechne deine eigene Nettorendite mit dem Steuerstatus durch, den du tatsächlich hast, und wähle deine Struktur bewusst. Ist der Status die Variable, kannst du ihn ändern.

Dieser Artikel gibt wieder, was die amtlichen Texte am 1. Oktober 2026 sagen. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Sprich vor jeder Entscheidung mit einem spanischen Anwalt oder Steuerberater.